Datacenter foncier ZAN : 15 119 hectares en jeu en 2024

La question du datacenter foncier ZAN s'impose désormais dans toutes les discussions entre opérateurs, préfectures et élus locaux. D'un côté, la France attire des investissements massifs dans les centres de données. De l'autre, la loi Climat et résilience de 2021 impose de diviser par deux le rythme d'artificialisation des sols d'ici 2031, puis de l'annuler totalement à l'horizon 2050. Ces deux dynamiques se percutent sur un foncier de plus en plus rare et de plus en plus cher.

Le ZAN, une contrainte née de la loi Climat et résilience

Le principe du zéro artificialisation nette (ZAN) a été inscrit dans le droit positif par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021. Il impose une réduction de moitié du rythme de consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers sur la décennie 2021-2031, puis l'absence totale d'artificialisation nette en 2050.

Un calendrier serré jusqu'à 2050

Selon le Cerema, 15 119 hectares ont été artificialisés en 2024 en France, contre 29 470 hectares en 2011. Ce chiffre constitue, selon l'organisme, le niveau le plus bas jamais enregistré depuis le début du suivi.

« L'année 2024 constitue le niveau calculé le plus bas jamais atteint depuis 2011 », Le Cerema, organisme public d'expertise sur les territoires.

Au total, plus de 299 300 hectares ont été consommés entre 2011 et 2024 inclus, toujours selon le Cerema. Mais la Fondation pour la nature et l'homme (FNH) alerte sur la trajectoire à tenir : la loi impose de passer d'environ 236 875 hectares consommés sur la décennie 2011-2021 à 118 438 hectares sur 2021-2031.

« Cela implique de passer d'environ 236 875 hectares consommés à 118 438 hectares, soit une moyenne annuelle de 11 844 hectares », la Fondation pour la nature et l'homme (FNH).

La FNH estime par ailleurs que près de 68 700 hectares supplémentaires échapperaient aujourd'hui au décompte de l'objectif 2031, ce qui fragilise d'autant la marge de manœuvre disponible pour tous les projets d'aménagement, data centers compris.

Le forfait national pour les projets d'envergure

La loi n° 2023-630 du 20 juillet 2023, dite loi ZAN, a créé la catégorie des projets d'envergure nationale ou européenne. Leur consommation d'espace n'est plus imputée à l'enveloppe de la collectivité d'implantation mais à un forfait national, fixé à 12 500 hectares pour la période 2021-2031, en supplément des enveloppes régionales. Ce mécanisme, initialement pensé pour les usines de batteries et les sites industriels stratégiques, ouvre la voie à un traitement différencié pour certains centres de données.

Le statut de projet d'intérêt national majeur, la voie d'exemption

Le vrai levier pour desserrer la contrainte foncière reste le statut de projet d'intérêt national majeur (PINM). Il permet à l'État de reprendre la main sur les procédures d'autorisation, d'accorder des dérogations aux règles locales d'urbanisme et, surtout, d'exempter le projet des quotas ZAN applicables à l'échelon communal ou intercommunal.

Les critères pour en bénéficier

Pour accéder à ce statut, un datacenter doit généralement remplir plusieurs conditions cumulatives :

• porter sur une emprise d'au moins 30 à 50 hectares selon les projets ;
• être porté par un opérateur établi dans l'Union européenne, avec une équivalence RGPD démontrée ;
• ne pas générer de tensions insurmontables sur la ressource en eau du territoire d'accueil ;
• démontrer un intérêt économique et stratégique national, au regard notamment de sa puissance installée ;
• pour les installations classées, présenter des dépenses prévisionnelles supérieures à cinq millions d'euros.

La demande est instruite directement au niveau de l'État, et non plus de la commune ou de l'intercommunalité, ce qui accélère les délais mais retire aux élus locaux une partie de leur pouvoir d'appréciation.

Ce que change la loi de simplification du 26 mai 2026

Jusqu'ici réservé aux sites industriels comme les usines de batteries, le statut de PINM a été étendu aux centres de données par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique. Le texte ouvre la qualification de projet d'intérêt national majeur aux data centers en raison de leur puissance installée et de leur importance pour la transition numérique. Ce statut avait déjà été renforcé par une proposition de loi adoptée au Sénat le 25 mars 2026, qui en précisait les critères d'accès.

Un marché sous tension foncière extrême

La pression sur le foncier ne relève pas d'un simple débat juridique : elle se lit directement dans les chiffres du marché.

Les prix flambent dans les zones FLAP-D

Selon l'étude de marché EMEA des data centers publiée par JLL en août 2026, les coûts de terrains viabilisés dans les marchés FLAP-D ont augmenté de 82 % depuis 2021, passant de 1,24 million d'euros à 2,26 millions d'euros par mégawatt. Les marchés primaires affichent une prime 2,3 fois supérieure aux emplacements secondaires et 4 fois supérieure aux sites tertiaires. Cette même étude évalue à 725 milliards de dollars les investissements des quatre principaux hyperscalers en 2026, soit une hausse de 77 % par rapport aux 410 milliards de dollars investis en 2025.

La France reste par ailleurs une destination privilégiée : selon le Global Investment Trends Monitor n°50 de la CNUCED, elle a attiré 69 milliards de dollars d'investissements annoncés en data centers sur les trois premiers trimestres de 2025, devant les États-Unis (29 milliards de dollars). Le pays comptait environ 285 data centers en service en 2026, contre 195 en 2020, selon le cabinet cpim.fr, pour une capacité totale d'environ 1 100 MW IT. Le taux d'occupation moyen des data centers parisiens dépasse désormais 95 %, et plusieurs opérateurs refusent des clients faute de capacité disponible.

Les régimes ICPE selon la puissance installée

Le régime administratif applicable au projet dépend directement de sa puissance installée, ce qui conditionne les délais d'instruction et donc la vitesse de mobilisation du foncier.

Pour un projet de taille moyenne, entre 5 000 et 20 000 m² de surface de plancher et une puissance installée inférieure à 20 MW, il faut compter en pratique entre 18 et 30 mois pour réunir l'ensemble des autorisations : agrément préfectoral, permis de construire, enregistrement ICPE et déclaration au titre de la directive DDADUE énergie. En Île-de-France, tout projet dépassant 5 000 m² de surface de plancher est en outre soumis à un agrément préalable du préfet de région, en application des articles R.510-1 et R.510-6 du Code de l'urbanisme.

Les stratégies pour concilier data centers et sobriété foncière

Face à cette tension, les collectivités et les opérateurs disposent de plusieurs leviers pour limiter l'artificialisation tout en répondant à la demande.

Anticiper dans les documents d'urbanisme

Les data centers sont rattachés à la sous-destination « entrepôt » depuis l'arrêté du 22 mars 2023. Les PLU et PLUi peuvent donc flécher les zones d'implantation compatibles, encadrer les hauteurs, la pleine terre et le stationnement, souvent surdimensionné pour les entrepôts classiques mais inutile pour un centre de données. En Île-de-France, la compatibilité avec le SDRIF-E (le volet environnemental du schéma directeur régional) privilégie explicitement la réutilisation de foncier déjà artificialisé plutôt que l'ouverture de nouvelles emprises.

Les leviers concrets d'optimisation du foncier

Plusieurs pistes techniques et urbanistiques permettent de réduire l'emprise au sol des projets :

• le recyclage urbain, c'est-à-dire l'implantation sur des friches industrielles ou des zones d'activités existantes, qui limite l'artificialisation et s'aligne sur les objectifs du ZAN ;
• la verticalisation et la compacité des bâtiments, lorsque le contexte urbain le permet, pour réduire l'emprise au sol ;
• le calcul du coût d'opportunité, c'est-à-dire mesurer ce à quoi le territoire renonce, logements, industrie ou logistique, en acceptant un projet très étendu ;
• la lutte contre l'effet d'enclave, en exigeant un travail sur les façades, la pleine terre et l'intégration des équipements techniques pour éviter l'effet « bunker » ;
• l'anticipation des nuisances sonores dès la conception, via des études acoustiques et un traitement à la source du bruit des systèmes de refroidissement et des groupes électrogènes ;
• la prise en compte de l'effet de cumul, la bonne échelle d'analyse n'étant pas toujours le projet isolé mais le cluster de data centers dans un même territoire.

Un indice d'efficacité foncière (IEF), qui rapporte la puissance informatique au mètre carré artificialisé, est proposé par plusieurs guides destinés aux collectivités pour comparer les projets selon leur compacité et leur capacité à réutiliser des friches.

Les obligations qui accompagnent chaque projet

Au-delà du foncier, l'implantation d'un centre de données entraîne des obligations déclaratives précises : une déclaration administrative obligatoire au ministère chargé de l'Énergie dès que la puissance installée dépasse 500 kW, une analyse coût-avantage pour la valorisation de la chaleur fatale obligatoire dès 1 MW, un suivi annuel du PUE (Power Usage Effectiveness) qui peut conditionner certains avantages fiscaux, et un rapport annuel de consommation d'eau avec indication du WUE pour les sites de plus de 1 MW. Une mise en demeure suivie d'une amende pouvant atteindre 50 000 euros par site est prévue en cas de non-conformité.

Questions frequentes

Qu'est-ce que le ZAN exactement ?

Le zéro artificialisation nette (ZAN) est un objectif fixé par la loi Climat et résilience de 2021 : diviser par deux le rythme d'artificialisation des sols entre 2021 et 2031, puis atteindre l'absence totale d'artificialisation nette en 2050.

Un datacenter peut-il échapper aux quotas ZAN locaux ?

Oui, à condition d'obtenir le statut de projet d'intérêt national majeur (PINM). Depuis la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, ce statut est ouvert aux centres de données remplissant certains critères, notamment une emprise de 30 à 50 hectares et un intérêt stratégique national reconnu.

Une commune peut-elle refuser un data center conforme à son PLU ?

Non. Des tentatives de refus par des communes ont déjà été déboutées devant le tribunal lorsque le projet respectait le plan local d'urbanisme. Le vrai levier des collectivités est l'anticipation, en intégrant les data centers dans le PLU avant l'arrivée d'un projet, pour flécher les localisations compatibles et négocier de meilleures conditions.

Pourquoi le foncier destiné aux data centers coûte-t-il si cher ?

Selon l'étude EMEA des data centers de JLL, les coûts de terrains viabilisés dans les marchés FLAP-D ont augmenté de 82 % depuis 2021, sous l'effet conjugué de la rareté du foncier compatible avec le ZAN, de la disponibilité électrique et de la demande portée par l'intelligence artificielle.

Combien de temps faut-il pour obtenir toutes les autorisations d'un data center ?

Pour un projet de taille moyenne, entre 5 000 et 20 000 m² de surface de plancher et une puissance installée inférieure à 20 MW, il faut compter en pratique entre 18 et 30 mois pour réunir l'agrément préfectoral, le permis de construire, l'enregistrement ICPE et la déclaration énergie.